房贷证券化-走向规范与创新

引言

随着我国房地产市场的迅速发展，房贷证券化成为了解决资金面临瓶颈的一种重要方式。但是，在证券化产品风险高、流动性差等问题的困扰下，市场对于房贷证券化的认知逐渐趋向理性。规范与创新是推进房贷证券化发展的双轮驱动，也是未来市场持续健康发展的关键。

从过度依赖非标转向标准化

在我国证券化市场开始兴起之前，非标债权投资一度是主流。由于它们通常具有较为灵活多样、收益高、门槛低等特点，因此吸引了大量机构和个人参与。2017年以后，监管层加强对于非标债权投资管理，提出“打击垄断行为”“整治乱象”的口号，并将其作为控制系统性风险、遏制影子银行等工作之一纳入到日程中。

这导致了许多银行不得不把旗下重要而复杂的信贷业务拆分成小份额，转而采用证券化方式销售。不过，随着市场对于风险的关注度增加，非标债权利率虚高、信息披露不透明、二级流通等问题浮出水面。

相比之下，标准化的房贷证券化产品在客观上克服了许多非标投资存在的问题。如2017年中期开始实施的《商业银行理财子公司管理办法》中要求发行人必须是商业银行和其控股或者参股的金融机构，并且监管部门也会审核相关信托计划是否符合规定等。这将未来推动房贷证券化向更为规范安全方向发展奠定坚实基础。

专项计划与ABS：多样性促进透明

目前我国房贷证券化常见分两类产品：一类为具有结构性特点——即以某种形式线性排列各种资产组合而成；另一类为无结构类型——即由同一个项目内几个资产作单元组成固定收益工具。

其中以“专项计划”居多，“专项计划”是指根据受托人和投资人的要求，设立用于分散信贷风险的信托计划。专项计划是针对某一具体项目发行的特定目的信托计划，其管理范围、流动性、期限等皆根据发行人及债务人实际需求而制定。

除此之外，ABS（Asset-Backed Securities）不可忽视。ABS市场是指以金融资产为基础，进行证券化并在二级市场上还原资产风险，并将其拆分成许多份额交付给投资者的金融业务市场。利率高且收益稳健是吸引大量机构入局并购买ABS产品的主要因素。

显然，“专项计划”与“ABS”两种房贷证券化产品各自有着明显优势。透过这些产品的多样性设计来促进透明度更加完善。

未来：亟待国家层面政策支持

彼时，在“标准化”与“多样性”的双轮驱动下，我国房贷证券化得到了持续向好发展。但在推手缺失或紧张情况下，我们不得不思考：如何通过国家政策支持，龙头企业的带动等方式来推升市场改革创新进一步走向前方，实现更加高质量发展。

当然，在未来的路程中我们必须不断探索和总结失败经验以及成功经验。譬如我们要通过建立长效机制，明确各项税收优惠、账户存管规则等以创建一个健全完善的市场环境。同时还需要争取法律和监管层面上的大力支持——例如优化证券交易所与银行部门之间合作或者拓宽ABS相关基金与投资机构间的渠道等。

结语

房贷证券化行业正从非标债权时期向标准化、多样性并重阶段转变。对于任何事物而言，只有逐渐成熟并且在制度方面逐渐完善才能保障其可持续发展。相信随着多年来一直稳妥地前进下去，房贷证券化将会迎来更好地发展局面。

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