房地产资产证券化(拓展金融渠道)

引言

随着中国经济的快速发展，房地产行业变得越来越重要。房地产行业一直是中国国内财富最主要的来源之一，也成为了投资者争相追逐的领域。然而，随着房地产市场变得越来越成熟，其融资渠道也面临挑战。因此，本篇文章将介绍房地产资产证券化和如何通过这种方式拓展金融渠道。

什么是房地产资产证券化

在理解什么是“房地产资产证券化”之前，我们需要先了解什么是“资产证券化”。简单说，“资产证券化”就是将各种债务或其他形式的债权转换成可以进行买卖交易的有价证券。这些有价证券可以被出售给机构投资者或个人投资者等不同类型的购买方。

而“房地产资产证券化”则特指把由不动产（例如商业物业、住宅楼、公寓等）形成的现金流利用复杂性结构工具打包、分割并转换为特定的证券发行给投资者的一种融资方式。其基本原理是将房地产项目所得到的现金流和其他利益分裂成不同级别风险收益程度递减的标准化证券，通过转让、交易及再融资等方式为投资者提供多样化的产品选择，实现房地产市场价值最大化的同时吸引更多中长期投资参与。

为什么需要房地产资产证券化

在传统房地产业中，开发商或物业拥有者往往需要大量现金来进行新项目或扩大规模。而他们唯一可以从银行贷款、向股东募集款项或出售部份权益（如REITs）等渠道获取融资。然而，在这些传统渠道上面临着众多限制：比如说LTV过低导致无法获取足够金额借款；向股东募集时可能会造成市场抛压影响公司估值；而REITs虽然是普遍接受和依赖于全球房地产市场的一种工具，但在中国还处于慢热状态。

因此，通过将不动产抵押贷款等这些资产进行证券化，拆分成多级不同风险与收益程度的证券，再融资、转移和交易，从而将其变成可以买卖的有价证券，为房地产业提供了新兴、可负担的融资方式。

优势

多元化投资机会： 对于一般大众来说，在购买房屋时可能只能承担单个或几个物业的投资。通过房地产资产证券化，他们可以利用相对低廉的费用在不同类型组合中选择适当份额，并享受房屋租金或按揭贷款还款等现金流收益。

降低企业风险： 通过以自有不动产租赁集合作为融资标准之一制定出各种债务工具，可有效缓解许多公司仅靠销售所需积聚现金的压力。它也使得企业彼此独立且遵循自己预算计划的财务管理指导方针。

改善市场流动性： 通常情况下，在将已经支付抵押贷款向其他投资者销售之前，开发商或物业管理公司需要承担部分财务风险和缺乏流动性。证券化使得其可能将特定不动产已支付的现金流变成更容易并且有限制的证券，然后出售给需要寻求安全、可靠获益渠道的高净值投资人。

挑战

信息披露： 在中国金融市场中，信息披露一直是一个重要问题。在实践过程中，在面向广大公众时发布关于交易及信用风险的充分报告、回答问题以提供清晰的解释等方面还需加强。

基础设施建设： 房地产资产证券化需要建立复杂结构体系来处理多种房地产财务工具及其不同级别风险收益功能，因此这对初创企业而言非常昂贵。同时也要考虑适当恰好能够吸引足够客户和交易量形成规模效应所需时间。

监管问题： 由于证券化使得原本较难理解的安排与政策变得相对简单，并极大增加了参与者的数量，因此监管资本市场变得更加重要。即使是有复杂财务知识和强大经验背景的投资人也需要与证券交易委员会等其他机构保持紧密联系。

结论

房地产证券化可以成为中国拓展金融渠道的一种方式： 随着房地产业进一步发展，开发商或物业管理公司对于以自有不动产租赁集合作为担保来进行融资需求也将更多。同时，随着银行限制、股东募集和REITs等传统融资方式面临挑战，房地产资产证券化可为投资者提供一个更加灵活、透明、实惠并具备现金流曲线风险收益匹配能力的选择。

然而，在应用这一方案时仍需注意解决信息披露、基础设施建设及监管问题等问题，并确保其有效实现市场稳定性和透明度。 如果能够充分利用这项新型工具，它将极大促进中国房地产市场长期稳定增长，优化行业结构，推动经济社会可持续发展。

• 上一篇：东信证券(全方位投资服务)
• 下一篇：证券佣金降价潮再度来袭